Hvad koster en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er et centralt dokument i de fleste bolighandler i Danmark.

Den fungerer som en vigtig beskyttelse for både køber og sælger og er (sammen med elinstllationsrapport) en del af huseftersynsordningen og dermed en forudsætning for at kunne tegne ejerskifteforsikring.

Men:

Hvad koster en tilstandsrapport egentlig, og hvad skal du være opmærksom på, når du skal have udarbejdet en?

Hvad koster en tilstandsrapport?

Som sælger kan det være noget, der “bare” skal gøres når du skal sælge din bolig.

For: 

Med en tilstandsrapport sammen med en elinstallationsrapport bliver du som sælger fritaget for skjulte fejl og mangler ved bygningsdele i huset, ved at give mulighed for en ejerskifteforsikring, som du som sælger i øvrigt skal betale halvdelen af (af den billigste præmie du præsenterer for køber). 

Uanset – lad os komme videre til tilstandsrapporten:

Prisintervaller

Prisen på en tilstandsrapport varierer betydeligt afhængigt af flere faktorer.

Det koster typisk mellem 5.000 og 10.000 kr. for en gennemsnitlig villa eller parcelhus, men priserne kan generelt ligge mellem 4.000 og 15.000 kroner.

For at give et mere detaljeret overblik over prisstrukturen kan du forvente følgende:

• Mindre lejligheder: 4.000-6.000 kr.
• Parcelhuse og mindre villaer: 5.000-8.000 kr.
• Større villaer og ejendomme: 8.000-12.000 kr.
• Specielle eller ældre ejendomme: Op til 15.000 kr.

Det afgør prisen

Flere faktorer påvirker den endelige pris på en tilstandsrapport:

Ejendommens størrelse: Større huse med flere rum, eller ældre ejendomme med potentielt flere problemer, kan være dyrere at inspicere. Jo flere kvadratmeter og rum der skal undersøges, jo længere tid tager opgaven.

Ejendommens alder og type: Ældre ejendomme kræver ofte mere grundig undersøgelse, da der kan være flere potentielle problemområder. Specielle bygningstyper som bindingsværkshuse eller ejendomme med unikke konstruktioner kan også være dyrere at undersøge.

Geografisk placering: Prisen kan variere mellem forskellige regioner i Danmark. Større byer som København og Aarhus har typisk højere priser end mindre provinsbyer.

Den bygningssagkyndiges erfaring og specialisering: Mere erfarne bygningssagkyndige eller specialister inden for bestemte bygningstyper kan tage højere honorarer.

Hvilke dokumenter vil du gerne have?: Typisk får du sammen med tilstandsrapporten udarbejdet elrapport og energimærke, samt eventuelt et forsikringstilbud på ejerskifteforsikring. 

Herved har du alle de dokumenter, der er nødvendige til en hushandels gennemførelse og fritagelse af dit 10 årige ansvar som sælger. 

Få flere tilbud

Det er altid en god idé at indhente flere tilbud, før du vælger en bygningssagkyndig. Dette giver dig mulighed for at sammenligne både priser og ydelser. Når du indhenter tilbud, skal du være opmærksom på:

• Hvad der præcist er inkluderet i prisen
• Leveringstid for rapporten
• Om der tilbydes pakkeløsninger med energimærke og elinstallationsrapport samt evt. tilbud på ejerskifteforsikring

Se eksempel på en god opgavebeskrivelse her:

Er der krav om tilstandsrapport?

Der er ikke lovkrav om at få lavet tilstandsrapport på nogen ejendomme i Danmark. Dog er en tilstandsrapport praktisk talt uundgåelig i de fleste bolighandler af følgende årsager:

Ejerskifteforsikring: En tilstandsrapport er et krav, hvis du skal tegne ejerskifteforsikring ved hussalg. Da langt de fleste købere ønsker denne forsikring, bliver tilstandsrapporten dermed indirekte nødvendig.

Sælgers ansvarsfritagelse: Tilstandsrapporten fritager sælger for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Dette gør den meget attraktiv for sælgere.

Købers sikkerhed: For købere giver tilstandsrapporten et overblik over ejendommens tilstand og eventuelle fremtidige reparationsudgifter.

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport består af flere elementer, der tilsammen giver et omfattende billede af ejendommens tilstand.

Generelle hustype

Rapporten indeholder en beskrivelse af ejendommens grundlæggende karakteristika, herunder byggeår, byggematerialer, arkitektonisk stil og konstruktionstype. Dette afsnit sætter rammen for resten af undersøgelsen og hjælper med at identificere typiske problemstillinger for den pågældende hustype.

Skadesoversigt / fejl ved huset

Dette er rapportens hjertestykke. En tilstandsrapport indeholder en undersøgelse af, om der er skader på boligen, såsom brud, utætheder, skævheder, svækkelse af konstruktioner og ødelagte flader. Skaderne kategoriseres typisk efter deres alvorlighed og omfatter:

• Konstruktive skader
• Fugtproblemer
• Tagskader
• Isolerings- og energiproblemer
• Ventilationsproblemer
• Kosmetiske skader

Sælgeroplysningsskema

Sælgeroplysningsskemaet indgår i tilstandsrapporten. Skemaet består af en lang række spørgsmål, der vedrører det kendskab du som sælger har til ejendommen og som kan være af interesse for køber. Dette omfatter informationer om:

• Tidligere renoveringer og reparationer
• Kendskab til skader eller problemer
• Oplysninger om installationer
• Historik omkring fugtproblemer eller skader

Kan jeg få en gennemgang inden jeg bestiller tilstandsrapporten?

Ja, mange byggesagkyndige tilbyder et uforpligtende besøg eller telefonisk konsultation, hvor de kan give et estimat over tilstanden på dit hus / din ejerlejlighed og den forventede undersøgelse.

Dette kan være særligt relevant for:

• Ældre eller særlige ejendomme
• Situationer hvor du som sælger er usikker på ejendommens tilstand
• Hvis du ønsker at få en idé om potentielle problemområder før salgsprocessen, og udbedre dem inden den endelige tilstandsrapport

En sådan gennemgang kan hjælpe dig med at forberede dig økonomisk og tidsmæssigt på eventuelle udbedringer eller prisjusteringer.

Vil du gerne have en gennemgang inden du bestiller en egentlig tilstandsrapport kan du booke en byggesagkyndig, der kan gennemgå huset sammen med dig. 

I fagsprog kaldes det ofte en “førsynsrapport”. 

Kan det svare sig for mig at udbedre de ting tilstandsrapporten viser?

Dette er et komplekst spørgsmål, der afhænger af flere faktorer:

Økonomiske overvejelser: Du skal sammenligne omkostningen ved udbedring med den potentielle prisreduktion, køber måtte forlange. Mindre kosmetiske skader er ofte billigere at udbedre selv, mens større strukturelle problemer kan være dyre at løse.

Markedssituationen: I et købers marked kan det være mere attraktivt at udbedre skader før salg, mens det i et sælgers marked måske er unødvendigt.

Skadernes karakter: Sikkerhedskritiske skader bør altid udbedres, mens mindre kosmetiske problemer kan overlades til køber at håndtere.

Tid til salg: Hvis du har begrænset tid til at gennemføre salget, kan det være bedre at sælge “som det er” med en tilsvarende prisreduktion.

Prøv altid at vende situationen om – hvad ville du selv som køber af det hus du sælger lægge mærke til, både visuelt, men også i tilstandsrapporten. 

Og:

Vurder så – ville det skræmme dig væk fra køb af ejendommen eller kræve et stort nedslag i prisen?

Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig?

En tilstandsrapport holder som udgangspunkt i 6 måneder. 

Du kan som regel mod en mindre gebyr få den fornyet i yderligere 6 måneder hvis ikke boligens tilstand er væsentligt ændret. 

Hvem skal betale for tilstandsrapporten?

Typisk er det sælger, der betaler for at få udarbejdet en tilstandsrapport. Dette er logisk, da tilstandsrapporten primært tjener sælgers interesser ved at:

• Fritage for det 10-årige ansvar
• Muliggøre ejerskifteforsikring
• Skabe klarhed omkring ejendommens tilstand

Hvem laver tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporter skal udarbejdes af bygningssagkyndige, der er autoriseret af Erhvervsstyrelsen. Disse professionelle har gennemgået en certificeringsproces og har den nødvendige ekspertise til at vurdere bygningers tilstand.

Du kan finde autoriserede bygningssagkyndige gennem:

• Erhvervsstyrelsens database på boligejer.dk
• Lokale anbefalinger fra ejendomsmæglere

Hvad betyder rød, gul og grå i tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporter anvender et farvekodningssystem til at kategorisere skader:

Rød (Tilstandsgrad 3): Kritiske skader, der kræver øjeblikkelig opmærksomhed. Dette kan være strukturelle problemer, sikkerhedsrisici eller skader, der forværres hurtigt.

Gul (Tilstandsgrad 2): Moderate skader, der bør håndteres inden for en overskuelig fremtid. Disse skader påvirker ikke umiddelbart sikkerheden, men kan udvikle sig til større problemer.

Grå (Tilstandsgrad 1): Mindre skader eller kosmetiske problemer, der ikke har betydning for bygningens funktion eller sikkerhed.

Dette system hjælper køber og sælger med at prioritere eventuelle reparationer og forstå skadernes alvorlighed.

Skal jeg have tilstandsrapport på mit sommerhus?

For sommerhuse gælder de samme principper som for helårsboliger. Selvom der ikke er lovkrav, er en tilstandsrapport ofte nødvendig for:

• At tegne ejerskifteforsikring
• At fritage sælger for ansvar
• At give køber indsigt i ejendommens tilstand

Muligheden for at undgå de fire typiske skader: frostskader, tagskader, fugtskader og skadedyr er særligt relevant for sommerhuse, der ofte står tomme i lange perioder.

Den billigste tilstandsrapport

Som boligejer kan du langt hen ad vejen være fristet til at vælge det billigste tilbud på en tilstandsrapport. 

Det kan du også sagtens – men sørg for at den indeholder alle elementer du skal bruge til lovpligtigt at sælge dit hus, således at en køber kan tegne en ejerskifteforsikring. 

Spørg også gerne ind til eventuelle fornyelsespriser samt om datoerne for besigtigelse af ejendommen passer med resten af dit tidsskema for salg af ejendommen. 

Skal jeg også have en elinstallationsrapport?

En elinstallationsrapport er et separat dokument, der fokuserer specifikt på ejendommens elektriske installationer. Selvom den ikke er lovpligtig, anbefales den ofte, fordi:

• Elektriske problemer kan være sikkerhedskritiske
• Det er et krav for at kunne tegne ejerskifteforsikring som en del af huseftersynsordningen
• Den giver køber tryghed omkring en kostbar installation

Tilstandsrapport, el-rapport og energimærke fås typisk i én samlet pakke.

Skal jeg også have energimærke?

Ja – energimærke er et lovkrav i modsætning til tilstandsrapport og elinstallationsrapport.

Den gælder til gengæld i 10 år, og kan derfor være gældende hvis ikke du har foretaget væsentlige energioptimeringer siden du selv har købt ejendommen.

Omvendt:

Har du udført forbedringer, der kan ændre energiklassen til  noget bedre, kan det være en god idé at få en ny rapport. 

Kan jeg spare penge ved at få alle tre rapporter samtidig?

Ja – ved at indhente tilbud på energimærke, tilstandsrapport og elrapport samtidig vil der oftest være penge at spare. Du kan som oftest tilkøbe en førsynsrapport samtidig, og dermed få denne til ca. 2.000 kroner, hvis du vel og mærke tager resten af rapporterne efterfølgende. 

Hvem skal jeg vælge?

Når du skal vælge en bygningssagkyndig til din tilstandsrapport, bør du overveje følgende kriterier:

Specialisering: Nogle bygningssagkyndige specialiserer sig i bestemte ejendomstyper eller årgange, hvilket kan være en fordel.

Referencer: Spørg efter referencer fra tidligere kunder

Leveringstid: Overvej hvor hurtigt du har brug for rapporten i forhold til din salgsproces.

Kommunikation: Vælg en bygningssagkyndig, der kan forklare komplekse tekniske forhold på en forståelig måde, hvis du er interesseret i eventuel udbedring som en del af salgsprocessen.

Pakkeløsninger: Hvis du også har brug for energimærke og elinstallationsrapport, kan en pakkeløsning være både praktisk og økonomisk fordelagtig.

Ved at tage højde for disse faktorer kan du sikre dig, at du får en grundig og professionel tilstandsrapport, der tjener dit formål i din bolighandel.